руб

Дольщиков признали потребителями

Роспотребнадзор сделал сенсационное заявление: все когда-либо заключенные договоры долевого строительства являются договорами подряда и регулируются Законом РФ «о защите прав потребителей». Например, в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию заказчик (дольщик) может потребовать неустойку в размере 3% стоимости квартиры в день, или вообще расторгнуть договор.


Поддерживать Федеральная службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека намерена всех дольщиков, в том числе не защищенных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот закон вступил в силу 1 апреля 2005-го года, но регулирует только покупку квартир в домах, разрешения на строительство которых получены после этой даты. В связи с бойкотированием строительными компаниями нового закона практически ни одного договора в соответствии с установленным им порядком не заключалось.


«Инвестор» без бизнеса


Глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко 1 августа издал многостраничную инструкцию по разрешению споров между дольщиками и застройщиками. Ведь до 1 апреля ни Гражданский кодекс РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт «договор долевого участия» вообще никак не определяли. И все-таки юристы Федеральной службы нашли способ защиты покупателей (инвесторов) жилья в рамках законодательства о защите прав потребителей.


Основной вывод, к которому пришли эксперты Роспотребнадзора, касается правовой природы договора. Действительно, законом не определено, что такое «договор долевого участия». По нему гражданин принимает участие в строительстве посредством вложения определенной денежной суммы, а хозяйствующий субъект осуществляет строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры. Во многих таких договорах гражданин именуется инвестором. Иногда - участником простого товарищества (договора о совместной деятельности). Геннадий Онищенко отвергает оба эти варианта: «Соотнося условия таких договоров с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод, что, как правило, «стандартный» «договор долевого участия» не должен квалифицироваться как инвестиционный. Во-первых, инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода). Но для граждан-«инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд. Она в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности.


Во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает, помимо финансовых вложений, еще и осуществление практических действий со стороны инвестора. В то же время лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием. Применительно к рассматриваемому типу отношений это подтверждается многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с «инвестором-дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к гражданину о необходимости осуществления дополнительных денежных выплат с целью покрытия неких общих расходов и так далее».


Гражданин прорабу не товарищ


Не признают юристы Росстрахнадзора «дольщика» и в качестве участника простого товарищества. Как и с договором об инвестиционной деятельности, целью заключения договора простого товарищества является извлечение прибыли все участниками, именуемыми товарищами. Да и товарищи пользуются практически равными правами и объединяют усилия и средства. В случае же с «долевкой» одна сторона – организация-застройщик, аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая – гражданин действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд.


Отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно. Не соответствуют критериям простого товарищества и такое условия договора долевого строительства как возможность продажи дольщиком своего права (доли) третьим лицам до завершения строительства – закон не допускает возможности «замены» товарища в договоре о совместной деятельности.


Потребитель всегда обязан


Проанализировав гражданское законодательство, руководство Федеральной службы уверяет, что договоры долевого строительства по своему содержанию являются обычными гражданско-правовыми договорами строительного подряда. По нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену. А к такому договору предъявляются все требования как Гражданского кодекса РФ, так и ультралиберального Закона РФ «О защите право потребителей».


На что же имеет право дольщик – заказчик строительства, например, в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию? Самое простое – на неустойку в размере 3% от стоимости работ за каждый день просрочки. Геннадий Онищенко признает, что в некоторых случаях размер неустойки может соответствовать стоимости квартиры по договору. Причем процент неустойки [3%] предусмотрен так называемой императивной нормой закона: даже если потребитель (дольщик) сто раз в нотариально удостоверенном договоре пропишет 0,1% или вообще откажется от ее взыскания, суд будет применять установленную законом ставку. Есть исключение: договором может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Для сравнения: жестко критикуемый строителями новый закон устанавливает пени всего в 0,1% в день.


Закон «О защите прав потребителей» позволяет даже в случае задержки сдачи дома на один день вообще расторгнуть договор, вернув все деньги и потребовав возместить убытки (как минимум 12-15% годовых). Аналогичная норма нового закона также вызывала бурное негодование строительного лобби.


Игра стоит свеч


Что же будет в случае обнаружения недостатков в построенной квартире? Если они будут признаны существенными, то потребитель также может расторгнуть договор и вернуть деньги, проценты, убытки и так далее. Или же потребовать устранить недоделки. За каждый день просрочки с ремонтом строитель опять же будет терять по 3%. Любые выполняемые с целью устранения недостатков работы самим покупателем или нанятыми им работниками также возмещаются строительной фирмой. Причем просить ли построившую дом компанию доделать работу или нанять за ее счет добросовестного исполнителя, единолично решает сам потребитель.


Конечно, в большинстве случаев строительная фирма откажется платить и спор придется решать через суд. Но с учетом стоимости квартир игра стоит свеч. К тому же потребительские иски не облагаются госпошлиной. Да никто и не обязывает покупателя бежать в суд в день обнаружения дырки в стене: составляйте акт, нанимайте стороннего лицензированного исполнителя. Срок исковой давности – три года.


Невиноватая я!


Какие возражения могут быть со стороны строителей? В отношении неустойки можно ссылаться на статью 333 Гражданского кодекса РФ: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Поэтому получить квартиру бесплатно из-за того, что она была построена с 34-хдневным опозданием, вряд ли удастся. Да и сам потребительский закон ограничивает размер неустойки (пени) ценой отдельного вида выполнения работы, а если она не определена – общей стоимостью заказа.


Другой довод – требования потребителя не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы. По гражданскому законодательству лицо признается «невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства». Но к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Поэтому, говоря о «непреодолимой силе», строителям придется найти «неотвратимые» доводы.


Санитары разберутся


Глава Роспотребнадзора, главный санитарный врач России Геннадий Онищенко намерен взять на себя защиту дольщиков. Ведь именно в компетенцию этой Федеральной службы входит осуществление государственного контроля за соблюдением законов, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.


Но новый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусматривает, что «государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции». Геннадий Онищенко признает, что Роспотребнадзор не является такой службой и не вправе, в частности, налагать административные штрафы за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (статья 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Но за обман или иное нарушение прав потребителя (статьи 14.7 и14.8 Кодекса) - может.


Антон Одынец,

специально для «Невастройки»

25 Августа 2005

Обсуждение
юрнике / 12 Января 2007
Подписавшемуся "Виктория" на сообщение от 29.08.2005 13:48: Уважаемая Виктория, к сожалению в основном Вы правы, так как многие юристы на форуме занимаются саморекламой. Необходимо при заключении договора обговаривать условия сделки. В принципе прфи всегда проявляются.
/ 24 Октября 2005
Подписавшемуся "Житель города" на сообщение от 27.08.2005 05:19: "А вот положительную репутацию имеют: Петербургстрой, Ленспецсму"" Имеют они дольщиков, а "репутацию" покупают!!!
/ 24 Октября 2005
Подписавшемуся "Адвокат" на сообщение от 25.08.2005 22:15: ХА-ХА-ХА! И ещё 3 раза ХА-ХА-ХА!!! Поинтересуйтесь, г."специалист", какая задержка ПС на Якорной! Трепло! Как и все адвокаты!
Михаил / 06 Сентября 2005
Приходите в специализированную Коллегию адвокатов ЮНИКС (www.junics.ru). Они мне отсудили 2 года назад квартиру, после этого две квартиры я купил по долевке при юридическом сопровождении. Проблем нет.
Виктория / 29 Августа 2005
В октябре 2003 года заключили договор с ЛЭК на строительство квартиры-студии. Сдача дома должна была произойти в июне 2005 года. Но, судя по всему, готовую квартиру мы не увидим и в начале 2006 года. Вот Вы говорите: Надо найти хорошего юриста! А где его взять - у него на лбу не написано хороший он или плохой. Основная масса юристов просто выкачивает деньги и гарантий не дает за положительный исход дела.
Житель города / 27 Августа 2005
Подписавшемуся "Адвокат" на сообщение от 25.08.2005 22:15: Кстати, можете посоветовать: Вот вы пишете что ЛЭК - бандиты. Аналогичную репутацию в форумах имеет Строймонтаж (он же шарашмонтаж). Строительное управление, у которых рухнул дом на Наставников - тем паче. А вот положительную репутацию имеют: Петербургстрой, Ленспецсму. Можете помочь расширить эти списки? (кстати, к другим участникам форума это тоже относится - давайте обмениваться подобной информацией, чтобы потом не пришлось нам митинговать на месте наших развалившихся домов!)
Житель города / 27 Августа 2005
Подписавшемуся "пузико" на сообщение от 25.08.2005 17:04: цитата: "интересно а кто после такого решения будет заключать договоры с "рога и копыта"? Интересно, а кто их раньше заключал? И зачем? Кому-то, видно нравится постоянно быто лохом и пребывать в роли вечно обиженного. Ему хоть 1001 службу по защите дольщиков создай с доставкой на дом - всё равно бесполезно. Всё равно он будет деньги платить кому попало, не думая, а потом писать письма Путину, в Страсбургский суд и Деду Морозу в поисках справедливости. Власти молодцы - нормально и вовремя среагировали на ситуацию с "долёвкой". Теперь у нормальных граждан есть ещё один инструмент для самозащиты. Хотя, как правильно пишет тот же Адвокат - их и раньше было достаточно. Главное - не лениться их применять. Требовать, подавать судебные иски. Не лениться, и не ждать, пока прилетит Путин на вертолёте и решит за тебя проблему с твоей квартирой. Надо свои проблемы решать самому. Это обязанность всех взрослых людей. А Роспотребнадзор поможет, если чего.
строитель / 26 Августа 2005
Подписавшемуся "Тымнегыльгыльнаут" на сообщение от 26.08.2005 14:01: водка-паленая, арбузы-нахимикачены, вдоль дорог-шашлыки из кошкатины, в районной поликлинике- воды нет. Но это для главного санитара не главное, мелко слишком...
Тымнегыльгыльнаут / 26 Августа 2005
2 Пузико! Уважаемый, Вы явно зрите в корень! Скорее всего это спланированная ПР-акция г-на Онищенко. Набирает популярность, очки зарабатывает. А наверху смотрят - как народ откликнецца, если все нормально, то создадут новую партию во главе с санитаром. И начнут всех лечить!
Т. / 26 Августа 2005
Адвокат, Вы Ленспецсму и Петербургстрой в данном случае противопоставили ЛЭКу??? Смешно :)) Если кто куда и денется, то как раз они в первых рядах.
Anonim / 26 Августа 2005
Неплохо было бы, если бы еще формализовали пункты по гарантии на постороенный дом. Всякий товар (в данном случае дом) должен иметь гарантию. Со сроком, ответственностью и гарантийными обязательствами. Пусть бы поимели по-полной пару-тройку "горе строителей", возводящих домики Ниф-Нифа и Наф-Нафа
Potam / 26 Августа 2005
Я все то же еще год назад в обсуждении какой-то статьи излагал, дошло наконец... А тезисы, насчет того, что в условиях приближенных к нормальным девелоперы поразоряются, да строить не будут - фигня все, передел рынка случится и тем закончится. В санитарных целях давно пора, через одного на нары.
пузико / 26 Августа 2005
а чо ЛЭК бандиты да. и Ленспецсму с Петербургстроем. тогда с кем же договора заключать подскажите пожалста тока без чорного пиара и рекламы :) с Источником? гы гы
Адвокат / 25 Августа 2005
Прецедентов уйма. Ничего нового Онищенко не сказал. Питерские суды уже сто раз признавали договора долевки договорами подряда и взыскивали неустойку по закону. Просто надо нанимать нормальных юристов. ЛЭК и т.п. бандиты закону вообще подчиняться не хотят. Надо забыть об этих лохотронах и работать с нормальными фирмами. Тот же Петербургстрой, Ленспецсму и другие никуда не денутся.
пузико / 25 Августа 2005
короче прецедент нужен на кризис, на администрацию и на ваську фиксатого кирпичи стыревшего все свалить все равно не удасца
Т. / 25 Августа 2005
Народ, вы не дочитали или просто наивны по природе? Вот же: "По гражданскому законодательству лицо признается «невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства». Думаю, тему можно закрыть.
пузико / 25 Августа 2005
интересно а кто после такого решения будет заключать договоры с "рога и копыта"? особенно когда суды будут рассматривать "по существу"
repkan / 25 Августа 2005
Все равно ничего не будет - договор будет составляться на фирму "Рогжки и Копытца", строить будет ЛЭК, а при подаче дела в суд фирмочка разводит руками и признает себя банкротом.
пузико / 25 Августа 2005
молоццы! Онищенко в президенты! гы гы
Дольщик / 25 Августа 2005
Если такая инструкция заработает у нас ниодной строительной компании в городе не останется...
/ 25 Августа 2005
Не очень внятно насчет сдачи. Сдача госкомиссии? Или подписание акта приемки (в среднем примерно через полгода)? Или передача на баланс?
Максим / 25 Августа 2005
Инструкция - не есть закон и для судьи инструкция не указ. Было постановление пленума ВС разрешать данные споры на основании закона о правах потребителя, но и данное постановление для суда также носит только рекомендательный характер. Однако в суд идти обязательно надо.
Жилец / 25 Августа 2005
Молодцы! От Онищенко такого не ожидать. Бей ЛЭК спасай Питер!
Ольга / 25 Августа 2005
Пойду в суд. ЛЭК просрочила уже 20 мес. 10000 долл. Х 600 дн. Х 3% = Ого-го !!!
Вася / 25 Августа 2005
Вот это хорошая новость! Ай да Онищенко, ай да ... молодец;)
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие новости

Около 7000 судов ежегодно во время навигации проходит по Неве во время разводки мостов. Нередко в качестве груза на этих судах перевозят нефтепродукты. Именно нефтеналивные суда стали во время навигации этого года героями со знаком минус.

24 Августа 2005

На лето около 800 тысяч семей из Петербурга становятся жителями Ленобласти. К сожалению, дачникам приходится не только выращивать овощи и фрукты, но и разбираться в хитросплетениях законодательства, чтобы зарегистрировать право собственности на землю.

24 Августа 2005
Все новости16129